2024'te Tayland'da gayrimenkul satın almayı cazip kılan şey nedir?
Kriz zamanlarında ve rublenin düştüğü dönemlerde gayrimenkul yatırımı varlıkları korumanın en güvenilir çözümlerinden biridir. Yurt dışından mülk satın alan kişilerin sayısı her geçen yıl artıyor. Tayland, hem yaşamak hem de yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için Ruslar arasında hâlâ popüler bir yer.
Bu yazımızda Tayland'ın neden sadece Rusya'dan değil dünyanın her yerinden alıcı çektiğini adım adım inceleyeceğiz. Tayland'da mülk satın alma kararı verirken hangi alanlar satın almak için en cazip ve nelere dikkat etmeniz gerekiyor?
Tayland'ın yatırım çekiciliğinin beş temel faktörü
- Ulusal para biriminin istikrarı bir yatırımcı için en önemli göstergelerden biridir. Tayland para birimi (THB), dünyadaki en güçlü ve en istikrarlı beş para biriminden biridir ve satın alma gücü 10 yıldan fazla bir süredir düşmemiştir.
- Turizm. Tayland, UNWTO'ya göre dünyanın en çok ziyaret edilen 20 ülkesi arasında yer alıyor. Çekici olan, belirgin mevsimselliğin olmamasıdır. "Yüksek" sezonda BDT ve Avrupa'dan turistler buraya geliyor. "Düşük" sezonda Avustralya'nın yanı sıra Çin ve diğer Güneydoğu Asya ülkelerinden çok sayıda misafir geliyor. Çin'den gelen yatırımcılar ve turistler için yılın herhangi bir zamanı farkı yoktur, tüm yıl boyunca Phuket'e gelirler.
"Çeşitli kaynaklardan alınan istatistiklere göre bugün (2023 sonu) Phuket'in turist trafiğinde kriz öncesi döneme göre yaklaşık %70'lik bir toparlanma oranına ulaştığını da belirtmek gerekir. Bu da turizmin potansiyel henüz zirvede değil" diyor VelesClub Int başkanı Oksana Sharakina. Tayland'daki temsilcilik ofisi.
- Gayrimenkul piyasası büyüme aşamasındadır. Tayland'daki emlak piyasasının, özellikle Phuket'in büyümesi, ülkede inşaata izin verilen arazinin çok az olmasından ve toplu yüksek katlı inşaatlara (7 kattan fazla olmamak üzere) katı kısıtlamalar getirilmesinden etkilenmektedir. ). Elbette bunun doluluk ve gayrimenkulden elde edilen gelir üzerinde olumlu bir etkisi var. Aynı zamanda Tayland'da tüm yatırım stratejileri işe yarıyor ve bu da USD cinsinden yüksek gelir elde etmeyi mümkün kılıyor: yeniden satış, kiralama, karma strateji. Ortalama geri ödeme süresi 7-8 yıldır.
"20'den fazla ülkede çalışıyoruz ve aslında Asya yönü, özellikle Tayland ve Phuket, dünyadaki en yüksek yatırım göstergelerinden bazılarını gösteriyor. Örneğin, Phuket'teki kira getirisi %12'ye kadar çıkıyor Avrupa'da ise %6 iyi bir gösterge olarak değerlendiriliyor." - Genel Yönetici Ortak ve Kurucu Sergey Tumanov değerlendirmede bulunuyor.
- Vergiler. Tayland'da emlak vergileri en düşükler arasında yer alıyor. İşlemin nasıl yürütüldüğüne (Mülkiyet veya Kiralama) bağlı olarak, satın alırken ödeyeceğiniz mülk fiyatının %1-2'si. Gayrimenkul mülkiyeti vergisi artan bir ölçeğe sahiptir ve Rusya standartlarına göre önemsizdir. Yabancılar için gayrimenkul kiralamadan elde edilen gelirin azami oranı %15'tir, ancak yasal olarak bu oran %3'e indirilebilir. Satış vergisi aynı zamanda Mülkiyet veya Kiralık Mülkiyet biçimine de bağlı olacaktır ve çoğu zaman bu vergi alıcı ve satıcı arasında bölünebilir.
- Açık bir geliştirme stratejisi. Dolayısıyla Phuket'in beş yıllık kalkınma planı aşağıdaki hedeflere ulaşılacağını varsayıyor
- Gastronomi kültürünün merkezi olmak;
- Küresel sağlık ve medikal turizminin merkezi olmak;
- Spor turizminin geliştirilmesi;
- Uluslararası bir eğitim merkezi olmak;
- Dijital teknolojileri (akıllı şehir) uygulayın;
- Deniz turizminin merkezi olmak.
Aynı zamanda, yetkililere göre altyapı geliştirme bu hedeflere ulaşmada çok önemli bir rol oynuyor.
2024'te Tayland'da yatırım için bir mülk nasıl seçilir?
Herhangi bir ülkede gayrimenkul yatırımı yaparken, yatırım potansiyelini doğrudan etkileyen bir dizi faktörün dikkate alınması gerekir: ülkenin ekonomik gelişimi, konumu, geliştiricinin güvenilirliği, inşaat kalitesi , riskler. Ve elbette yatırım nesnesinin seçimi de hedefe ve stratejiye bağlı olacaktır.
Geleneksel olarak Tayland'da gayrimenkul satın alırken genellikle dikkate alınan birkaç alan vardır.
Phuket veya Pattaya
Geleneksel olarak turistik yerler arasında Phuket ve Pattaya bulunur. Ancak biraz daha derine inerseniz turist akışının yalnızca Phuket'te tamamen toparlandığını söyleyebiliriz. Pattaya'da covid krizini aşma süreci gecikmiş olup, günümüzde önemli bir faktör de kendi havalimanının olmamasıdır. Phuket Havaalanı ise yılda 12 milyona kadar turist ağırlamaktadır.
Günümüzde Pattaya daha uygun fiyatlı yatırım amaçlı gayrimenkuller sunmaktadır ancak daha uzun yatırım getirisi ve daha düşük kira getirisi riskini hesaba katmanız gerekir.
Phuket tatil yeri gayrimenkulleri, satışların başında bir nesne satın alırken ortalama %30'a varan istikrarlı yüksek karlılık gösterir. Kira geliri de %12'ye kadar yüksek bir seviyede tutuluyor. Ayrıca bazı geliştiriciler garantili kira geliri seçeneği ve hatta yabancılar için %6 oranında ipotek alma olanağı da sunuyor.
Tayland'daki diğer popüler yerler
Herkes Koh Samui, Krabi ve Phang Nga gibi popüler tatil yerlerini biliyor, ancak çok az kişi bu yerleri gayrimenkul yatırımı için düşünüyor. Gerçekten de, burada yatırımcının karlılığı etkileyen tüm faktörlerin daha kapsamlı bir değerlendirmesine ve yatırılan fonlardan daha az hızlı bir geri dönüşe hazırlığa ihtiyacı var. Ancak öyle lokasyonlarda ilk sahil şeridinde iyi fiyata villa satın alabilirsiniz ki bu villanın fiyatı yıllar geçtikçe artacak ve her zaman kiralık olarak talep görecektir.
"Mesela Koh Samui'ye bakalım. 2009'dan bu yana adada apartman inşaatı yasağı var ve yükseklik sınırlaması 6-12 metre. Bu da durumu açıklıyor Koh Samui'de villa ve bungalovların hakimiyeti ve apartman ve otel stoğu hiç güncellenmedi.Bu nedenle adada böyle yeni bir projenin inşası yatırımcıya iyi bir getiri sağlayabilir.Bazı geliştiriciler aktif inşaata başladı Adada gelişmiş iç altyapıya sahip apartman daireleri var ve yatırımcılara sunacaklarımız var." - VelesClub Int'in baş analistini belirtiyoruz. Ksenia Shamitko.
Başkent Bangkok'tur
Tayland'ın başkentinden bahsedecek olursak Bangkok modern ve gelişmiş bir altyapıya sahip. Güneydoğu Asya'nın en popüler ve ziyaret edilen şehirlerinden biridir. Kiralama da dahil olmak üzere yerel gayrimenkullere yönelik her zaman istikrarlı bir talep vardır. Sonuç olarak bu, yatırım çekiciliğini artırıyor ancak kârlılığı tatil yerlerine göre daha düşük olacak.
Tayland'da mülk satın alırken bilinmesi gerekenler nelerdir?
- Tayland'da gayrimenkul satın almak için hangi sahiplik şekliyle – Mülkiyet (tam mülkiyet) veya Kiralama (toplamda 90 yıla kadar sahiplik) – doğrudan satın alma amacına ve yatırım stratejisine bağlıdır. Tayland yasaları hem Krallığın hem de yatırımcının haklarını korur; geliştiriciyi dikkatlice seçmek ve sözleşmeyi dikkatle incelemek önemlidir.
- Bir villa satın almayı planlıyorsanız, yalnızca binanın kendisinin tamamen bir kişiye ait olabileceğini unutmayın. Araziyi Freehold'a kaydettirmek için Tayland'da bir şirket açmanız gerekecek. Ancak göründüğü kadar zor değil ve VelesClub Int. bu konuda yardımcı olur.
- Tayland yasalarına göre gayrimenkul satın almak, oturma izni alma hakkı vermez. Aynı zamanda, Tayland Elit programına katılma ve 20 yıla kadar yatırım vizesi alma olanağı da dahil olmak üzere, alternatif uzun süreli ikamet vizeleri de mevcuttur.
- Miras süreci büyük ölçüde nesnenin tasarlandığı mülkiyet biçimine bağlıdır. Aslında, yalnızca Freehold'da gayrimenkul tescili sırasında, mirasçılar, yöneticinin miras davasıyla ilgili bir mahkeme kararı almasının ardından nesnenin tam sahibi olacaklardır. Ama acele etmeyin. Sözleşmede kiralık bir nesne satın alırken (Leasehold), kira hakkının yasal haleflerinize devredilmesini sağlayabilirsiniz.
- Tayland'da geliştiriciden yapım aşamasında olan tüm nesneler, ilk ödeme %30'a kadar olacağından inşaatın bitiminden önce taksitler halinde satın alınabilir. Aynı zamanda bazı geliştiricilerin 3-5 yıl vadeli yüzde 5-7 taksitlendirme veya 15 yıla kadar yüzde 6 faizle yabancılara kredi alma imkanı da bulunuyor. Yatırımcı için daha da çekici olan, 1-3 yıl garantili getiri veya geri alım teklifleri olacaktır. Yatırımcının her zaman bir seçeneği olduğunu belirtmekte fayda var.CE, kendi başına kiralama yapmak veya nesneyi kendisi kiralamakla ilgilenen profesyonel, uzman bir Yönetim şirketinin hizmetlerinden yararlanmak ve dünyanın herhangi bir yerindeki yatırımcı düzenli bir gelir elde etmek.
- Geliştiriciler, borcun başka bir kişiye devredilmesiyle inşaatın herhangi bir aşamasında bir nesneyi yeniden satma fırsatı sunar; bu, yatırımcıların, inşaat halindeki bir nesneye minimum peşinat ve birkaç yatırım yaparak yatırım yaparak maksimum getiri elde etmelerine olanak tanır. taksit ödemeleri, ödemeleri tamamen kapatmadan. Bu yatırım stratejisi en karlı strateji olarak kabul edilmektedir.
Her ülkede gayrimenkul satın almanın kendine has özellikleri ve nüansları vardır ve hem yatırım hem de yaşamak için bir nesne seçmek, piyasayı incelemek zaman alır.
